• Tereza Randýsková

Pohledávky na realitním trhu

Pohledávky jsou nedílnou součástí nemovitostního trhu, přesto o nich spousta lidí nemá hlubší povědomí.


Nejprve k samotnému pojmu – nadřazeným pojmem k pojmu „pohledávka“ je závazek; závazek ve vztahu k dlužníkovi nazýváme dluhem a ve vztahu k věřiteli pohledávkou. Většinou každého napadne, že pohledávka věřitele představuje pro dlužníka obyčejný dluh, což však není tak úplně pravda. Stručně vám prozradíme, proč se někteří lidé pohledávek zbavují a co znamená jejich postoupení. A pro naše odvětví bude nejdůležitějším bodem vysvětlení, jak může fungování pohledávek pomoci k nákupu nemovitosti za lepší cenu.

Pohledávka může být peněžitá i nepeněžitá a vzniká zpravidla uzavřením smlouvy nebo plněním některé ze smluvních stran. V našem článku se věnujeme primárně pohledávkám peněžitým. Pokud nedojde k zaplacení určité částky do předem smluveného termínu splatnosti, dostává se dlužník do prodlení a věřiteli vzniká právo tuto pohledávku vymáhat zákonnými prostředky.

V případě prodlení dlužníka se zaplacením pohledávky je nutné pamatovat na lhůtu k promlčení. Obecná lhůta na promlčení majetkových práv je zákonem stanovena na tři roky. Věřitel je i po uplynutí promlčecí lhůty oprávněn podat proti dlužníkovi, který je s úhradou svého dluhu v prodlení, žalobu na zaplacení dlužné pohledávky k věcně a místně příslušenému soudu. Soud v případě úspěchu věřitele ve věci vydá rozsudek, kterým dlužníkovi nařídí úhradu dlužné částky spolu s příslušenstvím. Na základě pravomocného a vykonatelného rozhodnutí soudu může věřitel vymáhat svou pohledávku zásadně dvojím způsobem, a to buď soudním výkonem rozhodnutí, či v praxi více využívaným způsobem, kterým je exekuce.


Odkup pohledávky

Ve kterékoliv fázi shora uvedeného procesu (případně i ještě před samotnou splatností pohledávky) do něj může vstoupit někdo, kdo pohledávku odkoupí, a stane se z něj tak nový věřitel této pohledávky se všemi právy a povinnostmi věřitele původního. S odkoupením pohledávky, tedy se změnou věřitele, není nutné mít souhlas od dlužníka. Pro toho je důležité pouze to, že jeho pozice se nemění a dluží stále stejně vysokou částku, jako původnímu věřiteli.


Odkoupit lze jakoukoliv pohledávku, není-li její převoditelnost omezena. Novým věřitelem se může stát jak fyzická, tak právnická osoba.

Proč vlastně někdo pohledávku prodává, nebo ji jiný kupuje? Pokud dlužník svůj dluh nesplácí, či po nějaké době splácet přestane, věřitel buď může vyčkávat, zda ještě někdy splácet začne, avšak svých peněz už se také nikdy nemusí dočkat. V případě pokusu o vymáhání však věřitel musí zpravidla investovat další nemalé částky do procesu vymáhání dlužné částky (soudní poplatky, právní zastoupení atp.) a výsledek může být velmi nejistý. V tuto chvíli se nabízí prodej pohledávky někomu, kdo o ni má zájem, který zároveň může mít s vymáháním pohledávek větší zkušenosti. Pokud byla před vznikem dluhu řádně uzavřena písemná smlouva, je vymahatelnost pohledávky lepší a díky tomu také její hodnota vyšší, než v ostatních případech.


Peněžitá pohledávka může být nezajištěná či zajištěná, přičemž nejbezpečnějším a nejjistějším způsobem zajištění je nejspíše zajištění nemovitostí. U koupě pohledávky zajištěné nemovitou věcí je však nutné mít na paměti, že dluh může být i vyšší, než je hodnota nemovitosti, a proto je dobré při odkupu pohledávky zajištěných nemovitostmi vycházet z odhadu tržní ceny dané nemovité věci. Pokud je však dluh nižší, než hodnota nemovitosti, platí, že čím větší je rozdíl mezi výší dluhu a hodnotou nemovitosti, o to víc je zájemce o koupi pohledávky ochoten za její postoupení zaplatit. Cena za postoupení pohledávky však závisí na více faktorech, mezi které patří zejména její dobytnost, stáří, existence a způsob jejího zajištění a rovněž majetkové poměry dlužníka.


Příležitost pro investory

V praxi se na realitním trhu často můžeme setkat s odkupem zadlužených nemovitostí. Důvodem je fakt, že taková koupě nemovitosti může být velice výhodná. K tomu dochází například tehdy, pokud dlužník nabídne k prodeji svou nemovitost v hodnotě 4 mil. Kč, na které vázne zástavní právo zajišťující bankovní úvěr ve výši 2 mil. Kč a dlužník tento úvěr nesplácí. Banka může v tomto případě požadovat po vlastníkovi 2,6 mil. Kč, ve kterých je započítán úrok či jiné sankce. Pokud jste v pozici zájemce o odkup nemovitosti, můžete jejímu vlastníkovi nabídnout řekněme 3,2 mil. Kč - takže vlastník dostane po zaplacení dluhů 600 tis. Kč.

Pro cenu za postoupení pohledávky je rozhodujících je několik faktorů - vztah mezi dlužníkem a věřitelem, finanční tíseň věřitele a potřeba včasného uspokojení jeho pohledávky, nebo zda se jen věřitel chce zbavit starostí. Pokud by na sebe v této fázi dlužník podal insolvenční návrh, způsobí několik problémů jak sobě, tak věřiteli - sám přijde o nemovitost a věřitel o část peněz.

Pokud tedy věřiteli zájemce nabídne okamžitý odkup pohledávky za nižší částku, než je její nominální hodnota, může věřitel na tuto nabídku přistoupit, neboť tím eliminuje riziko nejistého (ale zato vyššího) zisku v předem neurčité době. I v případě, kdy věřitel zájemci prodá pohledávku o 200.000,- Kč levněji, než kolik činí její nominální hodnota, bude to pro zájemce přesto znamenat další zisk. Při potenciální následné koupi nemovitosti lze totiž na kupní cenu za nemovitost započíst celou výši pohledávky.

Obchodování s pohledávkami tedy nemusí být nic, čeho by byla potřeba se obávat; naopak tyto transakce dávají veliký smysl jak pro osobu, která ji odkupuje, tak pro věřitele, který ji prodává. V určitých příkladech může být postoupení pohledávky přínosné i pro dlužníka, který by se vzhledem k horšímu vztahu s věřitelem nedomluvil.

Až tedy v budoucnu narazíte na nemovitost zatíženou dluhy, nemusí se jednat o tak velkého strašáka, jako jste si doteď mohli myslet. Naopak, při takovém nákupu nemovitosti můžete ušetřit desítky i stovky tisíc korun.

Pokud byste v rámci odkupů pohledávek měli jakékoliv dotazy či se o ně blíže zajímali, obraťte se na nás. Rádi pro Vás zajistíme kvalitní právní servis včetně sepsání smluv, poradenství a další služby.