• Tereza Randýsková

Prodáváte nebo kupujete nemovitost?

V tomto článku bychom Vám rádi přiblížili proces převodu vlastnického práva k nemovitostem v ČR, zejména pak upozornili na úskalí a problémy, které by v tomto procesu mohly nastat.


Na rozdíl od prodeje nebo koupě movitých věcí, např. automobilu, elektroniky atp., se vlastnické právo k nemovité věci nepřevádí pouhým uzavřením kupní smlouvy, avšak musí ještě dojít ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Proces převodu vlastnického práva k nemovitostem je tedy 2 fázový.

Celý proces začíná dohodou nad obsahem kupní smlouvy a jejím uzavřením. Kupní smlouva, kterou se převádí vlastnické právo k nemovitosti, musí mít písemnou formu. Katastrální zákon klade na smluvní strany kupní smlouvy povinnost úředně ověřit jejich podpisy na této smlouvě. Toto lze vyřešit návštěvou Czech POINTu (úřad či pošta), notáře nebo advokáta.


Prvním úskalím, a někdy i nejzávažnějším, je specifikace nemovitosti v kupní smlouvě, neboť právě ta dělá smluvním stranám často největší problém a může vést až k zamítnutí vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. V této souvislosti doporučujeme nechat si zpracovat smluvní dokumentaci od právníka, a vyhnout se tak nepříjemnostem u katastrálního úřadu.


Stále častějším způsobem pořízení si vlastního bydlení je koupě nemovitosti financované hypotéčním úvěrem. Tyto úvěry jsou obvykle zajištěny zřízením zástavního práva k dané nemovitosti. V takovém případě bude nutné, aby prodávající uzavřel s financující bankou písemnou zástavní smlouvu, kterou zřídí zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky a které zajišťuje úvěr kupujícího.



Jelikož vlastnické právo k nemovitostem je převedeno až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, vzniká mezi uzavřením kupní smlouvy, resp. jejím podpisem, a vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí určité období nejistoty. Tento problém se řeší prostřednictvím úschovy peněžních prostředků a listin. Úschova peněžních prostředků a listin může být například advokátní, notářská či bankovní. Podstatou této úschovy je složení kupní ceny za nemovitost a uložení kupních smluv u třetí osoby, která je nevydá ani jedné ze stran do naplnění podmínek ujednaných ve smlouvě o úschově. Institut úschovy tak jednoduše chrání prodávajícího i kupujícího, neboť předchází případům neuhrazení kupní ceny po převedení vlastnického práva, a naopak nepřevedení vlastnického práva po zaplacení kupní ceny. Důrazně tedy doporučujeme při jakémkoliv prodeji nemovitosti úschovy u nezainteresované osoby využít, a předejít tak shora uvedeným problémům.


Jak jsme již uvedli výše, pouhým podpisem kupní smlouvy kupující danou nemovitost ještě nevlastní. Pokud došlo k podpisu kupní smlouvy, smlouvy o úschově peněz a listin, případně ještě i zástavní smlouvy, je nyní završena 1. fáze převodu vlastnického práva na kupujícího. Aby mohla být zahájena 2. fáze převodu, je nutné, aby prodávající a kupující podepsali s kupní smlouvou ještě návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, neboť bez tohoto návrhu nemůže být řízení u katastrálního úřadu vůbec zahájeno. Návrh se podává na předepsaném inteligentním formuláři, který lze vyplnit na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.


Máme-li podepsané kupní smlouvy s návrhem na katastr nemovitostí v úschově a zároveň je v úschově složena i kupní cena, může schovatel zahájit 2. fázi převodu vlastnického práva. Druhou fází převodu je řízení u příslušného katastrálního úřadu, které je zahájeno okamžikem doručení návrhu na vklad vlastnického práva a kupní smlouvy katastrálnímu úřadu. Po zahájení řízení vyznačí katastr nemovitostí u dané nemovitosti tzv. plombu, která slouží k informování účastníků řízení o tom, že u nemovitosti probíhá nějaká změna. Výsledkem řízení je buďto povolení vkladu vlastnického práva do katastru, nebo jeho zamítnutí, přičemž toto rozhodnutí musí být vydáno nejpozději do 30 dní od zahájení. Mimo institut plomby přináší katastrální zákon do řízení ještě další ochranný prvek, kterým je tzv. dvacetidenní ochranná lhůta. Tato lhůta slouží k ochraně před okrádáním vlastníků nemovitostí padělanými listinami předkládanými katastrálnímu úřadu s návrhem na vklad. Její podstatou je neumožnění provedení vkladu vlastnického práva dříve než po uplynutí 20 dnů ode dne odeslání informace účastníkům řízení o vyznačení plomby, a tedy poskytnutí vlastníkovi nemovitosti, který ji reálně nikomu převést nechtěl, dostatečnou lhůtu k tomu, aby na nastalou situaci zareagoval.


Jak již bylo výše naznačeno, okamžikem povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí se kupující stává novým vlastníkem dané nemovitosti a od této chvíle je možné s touto nemovitostí libovolně nakládat. I pro prodávajícího je tento okamžik velmi důležitý, neboť v tento okamžik schovatel uvolňuje složenou kupní cenu do dispozice prodávajícího. Celý proces je těmito kroky zakončen, a je tak realizován prodej nemovitosti.


Pokud byste v rámci prodeje či koupě nemovitosti měli jakékoliv dotazy či se o ně blíže zajímali, obraťte se na nás. Rádi pro Vás zajistíme kvalitní právní servis včetně sepsání smluvní dokumentace, ověření Vašich podpisů a zajištění advokátní úschovy.