• Tereza Randýsková

Smlouvy v transakcích s nemovitostmi

"Standardní řešení, které umí každý." - klasická věta, kterou slýchá většina klientů téměř ze všech stran a vlastně se vždy jedná o lež.


K této lži dochází v situaci, kdy si klient přijde koupit byt či dům a realitní makléř mu okamžitě začne nabízet rezervační smlouvu se slovy - „... je to naše standardní smlouva, každý klient takovou má“. Přitom je to jen smlouva od realitní kanceláře a rozhodně není pravdou, že by ji klient okamžitě musel podepsat. Je třeba si uvědomit, že hlavním účelem rezervačních smluv je spíše ochrana zájmu realitní kanceláře a ani ne tak přispění k realizaci celé transakce. Taková smlouva obsahuje především podrobnou úpravu úhrady rezervačního poplatku a smluvní pokuty pro případ, že by zájemce v transakci nepokračoval. Z této smluvní pokuty bývá opět hrazena především odměna realitní kanceláře. Zároveň jako každý právní akt jde i tato smlouva připomínkovat a následně přepsat - samozřejmě čím dražší nemovitost klient kupuje, tím vetší prostor mu realitní společnost ve věci připomínek ke smlouvě poskytne. Ale i klient, který si kupuje nemovitost levnější (řekněme za 3 až 5 milionů Kč, což je dnes na realitním trhu považováno za malou nemovitost), by se měl ozvat a dožadovat se svých práv při připomínkování veškerých smluv.


Je tedy důležité si rezervační smlouvu náležitě přečíst, zvážit si své rozhodnutí před jejím podpisem a obsah smlouvy prostudovat a případně ji konzultovat se svým právníkem.


To stejné platí u smluv od developerů - zde se většinou jedná o "standardní" smlouvu o výstavbě. Ta však často chrání především stranu developera a zájmy klienta jdou stranou. Stejně matoucí pak mohou být zmínky o "standardních" podmínkách čerpání peněz. Zde je pravda taková, že developer většinou financuje až 80 % projektu na úvěr, který potřebuje bance splácet. Úvěr je samozřejmě pevně dán smlouvou mezi developerem a bankou a podmínky pro klienta tedy ve výsledku jen reflektují podmínky banky, kterou si developer pro úvěr vybral.


Problém nastává v případě, kdy si developer vybere některou z menších bank, které mají s developerským financováním pouze malé zkušenosti. To může způsobit velmi nevýhodně nastavené podmínky například i z právního hlediska, případně bude znění smluv kostrbaté a nejasné. Klientovi je tento problém pak ve smlouvě prezentován právě pod slovy "standardní řešení", ve skutečnosti se ale jedná jen o nouzi v řešení financování na straně developera.

Jedním z řešení může být proniknutí k vyšším pozicím ve společnosti. Obecně platí, že lidé na nižších, juniorských pozicích vydávají tvrdší a rezolutnější rozhodnutí. Zkuste to z druhé strany a pokuste se promluvit si o podmínkách s jednatelem či majitelem společnosti nebo alespoň s vedoucím pobočky. Ti už jsou pak ochotni vést pro obě strany příjemnější obchodní debatu a je možné se s nimi domluvit na spoustě věcí.

My neposkytujeme jen hypoteční úvěry, ale staráme se o klienta od A do Z. Finance a nemovitosti nás baví, a proto našim klientům rádi pomůžeme nejen se sazbou, ale v případě potřeby poskytneme podporu od našeho silného právního zázemí. Prioritou je pro nás vaše znalost a pochopení obsahu veškerých dokumentů, které se chystáte podepsat a následná oboustranná spokojenost.

© 2020 Realitní Fond Praha a.s. Web vytvořil Martin.