• Natálie Sehnalová

Vymezení výpovědního důvodu ve výpovědi z nájmu bytu

Je už i mezi laickou veřejností dobře známo, že nájem bytu může pronajímatel vypovědět pouze z důvodů uvedených v občanském zákoníku. Rozhodne-li se pak pronajímatel nájem pro jeden z těchto důvodů vypovědět, ukládá mu občanský zákoník i povinnost tento důvod ve výpovědi uvést.[1] Jak konkrétně však musí být takový důvod vymezen?


Odborná literatura i judikatura dlouhodobě dochází k závěru, že není nutné ve výpovědi uvádět odkaz na konkrétní zákonné ustanovení, je však třeba důvod vymezit skutkově.[2], [3], [4]

Laicky řečeno – pronajímatel musí ve výpovědi zejména uvést, „co se stalo“ – v jakém jednání (či nejednání) nájemce spatřuje naplnění některého ze zákonných důvodů. Není však již nutné, aby pronajímatel toto jednání ve výpovědi podřazoval pod konkrétní paragraf.


A proč je skutkové vymezení výpovědního důvodu tak zásadní? Je tomu tak zejména proto, aby byl nájemce s to posoudit, zda má smysl se proti výpovědi bránit.[5] A rozhodne-li se nájemce že ano, těžko bude v obranné žalobě vyvracet pronajímatelova tvrzení, pokud žádná nebudou. Zrovna tak soud bude v následném řízení stěží přezkoumávat, zda byl výpovědní důvod naplněn, nebude‑li z výpovědi skutkově vymezen.


Skutkové vymezení důvodu proto musí být i dostatečně určité.[6] Nájemce pak bude nejen schopen zvážit, zda „stojí za to“ se proti výpovědi bránit, ale bude i následně schopen před soudem tvrdit a prokázat, že výpověď není oprávněná.[7]

Abychom osvětlili, co znamená dostatečně určité vymezení výpovědního důvodu, je na místě uvést pár příkladů z praxe.


Tak například je-li důvodem výpovědi neplacení nájemného, nestačí dle Nejvyššího soudu konstatovat, jaká je výše dlužného nájemného, či že nájemné po určitou dobu nebylo placeno. Naopak bude nutné uvést, z čeho se částka dlužná na nájemném sestává, a to nejlépe i uvedením měsíců, po které nájemné nebylo placeno.[8] Nezaplatí-li tak nájemce dvakrát za sebou nájemné ve výši 10 000 Kč, nepostačí ve výpovědi uvést, že nájemce dluží na nájemném 20 000 Kč. Svým povinnostem pronajímatel dostojí, teprve uvede-li, že nájemce nezaplatil nájemné ve výši 10 000 Kč za měsíc březen a dále nájemné ve výši 10 000 Kč za měsíc duben.



Jako další příklad můžeme uvést hrubé porušení povinností nájemce spočívající v neoznámení změny počtu osob žijících v bytě. Je-li nájem bytu vypovídán z tohoto důvodu, je dle Nejvyššího soudu třeba ve výpovědi uvést údaj o počtu osob, jejich pohlaví a případně i věku jako rovněž i doby, po kterou byt obývají.[9]

Za pozornost stojí i případ, ve kterém Nejvyšší soud konstatoval, že není přípustné, aby pronajímatel ve výpovědi pouze uvedl, že byt není řádně vytápěn, a v následném řízení o žalobě proti výpovědi tvrdil, že toto hrubé porušení ve skutečnosti spočívá ve výbušné kombinaci vytápění „propan-butanem“ za současného kouření v bytě. Výpovědní důvod totiž musí být vymezen tak, aby skutek byl nezaměnitelný s jiným.[10]

Z uvedených příkladů je tedy zřejmé, že není radno skutkové vymezení výpovědního důvodu ve výpovědi podceňovat. Pronajímatelům, kteří výpověď z nájmu bytu zvažují, proto nezbývá než poradit, aby veškeré závadné chování nájemce ve výpovědi popisovali vždy co nejpregnantněji.

Závěrem zbývá zodpovědět otázku, co se stane, pokud pronajímatel ve výpovědi důvod dostatečně skutkově nevymezí? Bude-li se nájemce proti takové výpovědi bránit žalobou, soud ji pravděpodobně bude posuzovat jako neplatnou (případně zdánlivou) a ke skončení nájmu na jejím základě tedy nedojde.


[1] Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 2288, odst. 3. [2] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2014/2005) [3] HULMÁK, Milan. Komentář k § 711. In: ŠVESTKA, Jiří, SPÁČIL, Jiří, ŠKÁROVÁ, Marta, HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2009, s. 2110. ISBN 978-80-7400-108-6. [4] BAJURA, Jan. Výpověď z nájmu bytu a jiné způsoby skončení nájmu bytu, přechod práv povinností podle nového občanského zákoníku. Olomouc: ANAG, 2014, s. 34. ISBN 978-80-7263-901-4. [5] KABELKOVÁ, Eva, SELUCKÁ, Markéta. Komentář k § 2288. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 457. ISBN 978-80-7400-287-8. [6] KABELKOVÁ, Eva. Komentář k § 2288. In: KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 331. ISBN 978-80-7400-524-4. [7] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 6. 2013, sp. zn. 26 Cdo 900/2013 [8] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009 [9] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2024/2010 [10] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 6. 2013, sp. zn. 26 Cdo 900/2013