• Natálie Sehnalová

Jak vypovědět nájem bytu z pohodlí domova

Nejeden pronajímatel bytu se již dostal do situace, kdy musel přistoupit k podání výpovědi (ať už pro neplnění povinností ze strany nájemce či z důvodu vlastní potřeby byt užívat). Každá taková výpověď však musí být písemná a musí být budoucímu emeritnímu nájemci doručena. Doba koronavirové pandemie nás ale naučila, že i cesta na nejbližší pobočku pošty se může proměnit v nebezpečný výlet do postapokalyptického světa. Život, a především business však běží dál a z požadavku na návratnost investic nelze slevovat. Je tak na místě ptát se, jak ukončit nájem za využití moderních vymožeností, a tedy z pohodlí svého domova.


V dnešní době, kdy hmota ustupuje datům, je nutné, aby zákonná úprava reflektovala i právní jednání učiněné elektronickými prostředky. Občanský zákoník proto již pamatuje na možnost elektronického jednání, resp. na možnost jednat elektronicky tam, kde je jinak nutno jednat písemně. Právní úprava tak stanovuje, jak mají být základní aspekty písemného právního jednání nahrazeny jejich elektronickou obdobou.

Pokud byste se tedy rozhodli podávat výpověď z nájmu bytu elektronickou cestou, budete muset naplnit následující požadavky: vámi zvolená forma umožňuje (a) zachycení obsahu a (b) určení jednající osoby. Požadavek „zachycení obsahu“ reflektuje významnou vlastnost klasické písemné formy – možnost předmětné sdělení vtělené do textu uchovat a opakovaně zobrazovat. Splnění takového požadavku nebude činit problém žádnému elektronickému prostředku, který přenáší text – ať už jde o datovou schránku, e-mail, SMS či messenger. Tak jako ovšem musí být text v klasické písemné formě opatřen podpisem jednajícího, musí být text v elektronické podobě opatřen elektronickým podpisem.

Stran elektronického podpisu občanský zákoník odkazuje na užití jiného právního předpisu, kterým je zákon č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce. Zatímco dříve mohl být za elektronický podpis považován jen podpis založený na asymetrickém šifrování (známý jako „zaručený elektronický podpis“ případně ve své vyšší formě jako „kvalifikovaný elektronický podpis“), od účinnosti jmenovaného zákona je možné za elektronický podpis považovat i prosté uvedení jména na konci (elektronického) textu.


Mnohem komplikovanější je však otázka druhého výše zmíněného požadavku, tj. určení jednající osoby. Mluvíme-li v tomto kontextu o určení, nelze jej chápat pouze jako schopnost jednající osobu označit (to by ostatně zvládl jakýkoliv prostředek schopný zachytit text), ale jako schopnost zaručit zjištění, která osoba jednala. K určení jednající osoby může dojít již prostřednictvím podpisu (jelikož požadavek určení bude splněn vždy již užitím uznávaného či kvalifikovaného elektronického podpisu). Rozhodnete-li se však pro elektronický podpis prostý, je třeba zajistit určení jednající osoby užitím vhodného elektronického prostředku.

Takovým vhodným elektronickým prostředkem je zcela jistě například datová schránka jakožto platforma elektronického jednání zaštítěná státem, jelikož zpráva z datové schránky vždy obsahuje základní údaje o tom, kdo zprávu odeslal.


Možnost podat výpověď datovou schránkou však předpokládá nájemce, který sám datovou schránkou disponuje a zároveň požádal o možnost přijímání datových zpráv i od jiných subjektů, než jsou úřady (resp. orgány veřejné moci). Nadto je ještě třeba zmínit, že doručovaná výpověď je pak do datové schránky doručena až okamžikem, kdy se do ní nájemce sám dobrovolně přihlásí. Což se nemusí stát nikdy.


Přes výše uvedené nedostatky nelze o možnosti podat výpověď datovou schránkou pochybovat. Palčivá otázka ale vyvstává u všech ostatních myslitelných elektronických prostředků. Jako zástupný příklad můžeme použít například e-mail. Je tedy možné podat výpověď e-mailem?


Výpověď podaná e-mailem bude jistě „právně správně“, bude-li samotný text završen uznávaným elektronickým podpisem. Objevují se však i názory, že by taková výpověď byla přípustná i v případě, kdy by pronajímatel a nájemce již předem znali své e-mailové adresy (například proto, že je uvedli v nájemní smlouvě, nebo jejich prostřednictvím již dříve mezi sebou jednali). Takovou možnost předpokládal návrh novely slovenského občanského zákoníku. V takovém případě by totiž byl naplněn jak požadavek zachycení obsahu (jelikož e‑mail ze své podstaty zachycuje text a umožňuje textovou zprávu znovu zobrazovat, dokud nebude záměrně či omylem smazána), tak požadavek určení jednající osoby (jelikož ten komu textová zpráva prostřednictvím e-mailu přijde, by neměl mít větších pochybností o tom, kdo mu ji poslal).


Závěrem lze tedy říci, že byť nám nová doba přináší nespočet nových možností, otázka jejich použitelnosti v právních vztazích je stále otevřená. Jestli tedy opravdu potřebujete daný byt uvolnit, možná se cesta na poštu přece jen vyplatí.