• Bohumír Bouška

Rizika při koupi bytové jednotky zejména v souvislosti s přechodem dluhů spojených s užíváním bytu

Kupujete bytovou jednotku a stále přemýšlíte, na co si dát při transakci pozor? Znovu a znovu čtete kupní smlouvy, smlouvy o úschově, podrobně studujete podmínky banky pro poskytnutí hypotéky. V Googlu lustrujete realitní kancelář, čtete na ní recenze a kontrolujete pravidelně katastr. Pak si však dejte také pozor, aby Vaší pozornosti neuniklo ust. § 1186 odst. 2 občanského zákoníku, resp. nebezpečí pro Vás, jakožto kupujícího, z tohoto ustanovení vyplývající.


Problém navíc je, že o tomto ustanovení se mnohdy ani v samotném textu kupních smluv nedočtete (naše společnost jej do kupních smluv samozřejmě dává, ale v naší praxi jsme již viděli veliké množství smluv, kde zmínka o něm zcela absentovala). A proč je toto ustanovení vlastně tak rizikové?


Nejprve si toto ustanovení § 1186 odst. 2 občanského zákoníku odcitujme, kdy platí, že „při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“ Toto ustanovení nám vlastně říká, že pokud s koupí bytové jednotky je spojeno speciální právo, a to právo stát se členem společenství vlastníků, pak spolu s koupí této bytové jednotky přechází na nabyvatele také dluhy vůči SVJ, které neuhradil předchozí vlastník. To může být závažné riziko pro řadu kupujících, jelikož mnohdy mají celou transakci spočítanou do koruny, tvz. spočítají si, kolik potřebují vlastních zdrojů, spočítají si výši hypotéky, často také náklady na předpokládanou opravu bytové jednotky, vybavení aj. A najednou, když nebudou dostatečně opatrní, mohou zjistit, že budou muset ještě uhradit závazek vůči SVJ, který může dosahovat výše až několika desítek, někdy i stovek tisíc. Ve většině případů v praxi tento dluh nepřesáhne hranici 200 tis, neboť pokud bude dluh vyšší, pak SVJ pravděpodobně zahájí soudní, resp. na to pak navazující exekuční řízení, a o existenci tohoto dluhu se tak dozvíte už z obsahu listu vlastnictví k bytové jednotce (např. tam bude zápis o zahájení exekuce). Jenže soudům to mnohdy trvá, a proto je zde rizikové období od doby vzniku dluhu do doby zahájení exekuce, ve kterém se o tomto dluhu nový nabyvatel z žádných veřejně dostupných zdrojů dozvědět nemusí.


Co s tím však jako kupující můžete dělat? Částečnou odpověď nám poskytuje už ust. § 1186 odst. 3 občanského zákoníku, dle kterého platí, že „převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána“. Laickým okem se toto ustanovení jeví jasně. Možná si teď říkáte, kde je tedy problém? Jednoduše kupujete bytovou jednotku a ten, kdo Vám jí prodá, případně SVJ, má povinnost Vám předložit potvrzení o bezdlužnosti, a když tak neučiní, tak jste se přece nemohl o dluhu dozvědět a nemusíte ho tudíž platit. Tak jednoduché to však není. Základní problém totiž je, že řada lidí netuší, že toto riziko vůbec existuje, a že by měli něco takového vyžadovat.


Snadno tak může nastat situace, kdy koupíte bytovou jednotku, nevíte nic o ust. § 1186 odst. 2 a odst.3 občanského zákoníku, prodávající Vám sám potvrzení o bezdlužnosti nepředloží, a Vy se tak o existenci dluhů vůči SVJ dozvíte až poté, co Vás SVJ vyzve k úhradě dlužného závazku za předchozího vlastníka (v momentě, kdy Vy budete již jako vlastník zapsán v katastru). Ochrana před tím, aby na Vás dluhy nepřešly, totiž platí dle ust. § 1186 odst. 3 občanského zákoníku jen tehdy, pokud Vy sám aktivně požádáte SVJ o tvz. „potvrzení o bezdlužnosti předchozího vlastníka“ a oni Vám jej buď vydají a Vy z něho žádné dluhy nezjistíte nebo naopak nebudou reagovat vůbec a potvrzení o bezdlužnosti předchozího vlastníka Vám bez zbytečného odkladu nevydají. Teprve v tomto případě nebudete za dluhy předchozího vlastníka odpovídat.


Proto Vám doporučujeme, aby před každou koupí bytové jednotky jste si nejprve od Vašeho realitního makléře vyžádali předložení originálu tohoto „potvrzení o bezdlužnosti předchozího vlastníka“, které by mělo být, pokud možno, aktuální (tvz. ne starší, než jeden měsíc). Musí být podepsáno osobou odpovědnou jednat za místní společenství vlastníků, což je nejčastěji předseda výboru. Oprávnění konkrétní osoby jednat za SVJ zjistíte z obchodního rejstříku, kde je možné si dle identifikačního čísla společenství vlastníků jednotek tuto informaci vyhledat. Respektive zjistit u konkrétní osoby, zda má aktuálně právo podepisovat za SVJ či ne.


Jestliže toto uděláte, pak se i v případě existence dluhů předchozího vlastníka vůči SVJ, které nebudou zmíněny v „potvrzení o bezdlužnosti předchozího vlastníka“, vyhnete nutnosti jejich úhrady a odpovídat za ně bude pouze předchozí vlastník.

Za společnost REALITNÍ FOND PRAHA a.s. Vám přejeme, ať se Vám podobné problémy vyhnou a nové bydlení Vám přinese jen spoustu radosti a štěstí.