• Daniel Klega

Vývoj a rizika realitního trhu v době koronavirové

Bydlení je důležitou lidskou potřebou. V období po druhé světové válce se z něj stalo ale také nejhodnotnější světové aktivum a jako takové je zásadní pro stabilitu celého finančního sektoru. Pokles na trhu realit má dopady do celé ekonomiky. Dojde ke zvýšení objemu nesplácených úvěrů. Nucené prodeje pak dále prohlubují pokles cen a dochází ke ztrátám na kapitálu. Realitní krize má dopady i psychologické. Rostoucí ceny nemovitostí dávají lidem pocit bohatství a zvyšují jejich spotřebu, naopak klesající způsobí pokles spotřeby a prohloubí celkovou ekonomickou recesi.


S ohledem na výše uvedené je žádoucí zabývat se dopady koronavirové recese na trh nemovitostí. V článku budu i dále používat pojem recese, ačkoliv formální podmínka dvou po sobě jdoucích kvartálních poklesů HDP zatím splněna nebyla, v 1Q došlo k meziročnímu poklesu o 2 %, avšak karanténní opatření byla účinná až od 16.3.2020, tudíž se ve 2. kvartále dá očekávat propad mnohem hlubší. Například Komerční banka dne 2.6.2020 odhadla propad HDP ve 2. kvartále oproti 1. na 8,6 %. S ohledem na omezený rozsah se zaměřím zejména na trh residenčních nemovitostí v hlavním městě Praze.


Situace na počátku roku 2020


Vstupní pozici České republiky do této recese vidíme v grafu 2, kdy trh pražských nemovitostí byl o 60% v nominálních hodnotách hodnotnější, než byl v roce 2010. Kumulativní míra inflace za dané období činila 18,2 % a v reálných hodnotách se tak pražské nemovitosti za 10 let zhodnotili o 38,59 % (3,32 % p.a).3 V grafu také na žluté křivce zřetelně pozorujeme růst poměru cen nemovitostí ku průměrné mzdě od konce roku 2016, značící reálné zdražování nemovitostí pro domácí kupující. Přibližně ve stejném období dochází k překročení tempa růstu cen nemovitostí nad úroveň tempa růstu HDP. Za poslední dekádu došlo k reálnému zvýšení HDP o 21,71 %, mzdy pak reálně vzrostly o 26,8 %, avšak nemovitosti v Praze se zhodnotili o právě výše uvedených 38,59 %. Jako jeden z důvodů tohoto zvyšování je v Praze často uváděn rozvoj Airbnb a příliv zahraničních investorů. Ve svém lednovém čísle4 ale časopis The Economist označil růst cen nemovitostí ve velkých městech za obecný problém bohaté části světa a položil si otázku, jestli realitní trh nemá svou vlastní verzi tzv. Moorova zákona, který udává, že výpočetní výkon procesoru, se každé dva roky zdvojnásobí. Zvyšování cen ve velkých městech má dle mého jednoduché důvody spočívající v růstu populace a poptávce po bydlení, zejména pak bohatší částí obyvatelstva, která má jak ekonomické benefity z kooperace s dalšími odborníky v místě bydliště, tak využívá příležitosti k trávení volného času, které město nabízí. Naproti tomu stojí omezená nabídka pozemků a prostoru k výstavbě, které ve spojení s pojmem NIMBYSM6 způsobuji zásadní strnulost realitního trhu. Výše zvedený pojem se dá přeložit jako „ne na mém dvorku“, a vyjadřuje, že jakmile se obyvatel přestěhuje do lokality, brání z různých důvodů v jejím dalším developerském rozvoji například ze strachu ze ztíženého parkování, či jen ze ztráty výhledu. Prvek NIMBYSMu považuji za obzvláště silný v prostředí České republiky, kdy silně decentralizované stavební úřady jsou pod silným vlivem místních samospráv, jejichž politická reprezentace je závislá na poměrně malém elektorátu žijícím v těsném sousedství. Z toho důvodu již v tak administrativně náročném procesu stavebního řízení není příslušný úředník motivován ani rychlostí, ani kladným vyřízením žádosti. Institut Plánování a rozvoje hlavního města Prahy v květnu 2020 odhadoval, že Praze chybí v bytovém fondu až 20.000 bytů.


Dalším silným faktorem pro růst cen nemovitostí je pokles výše úroků hypotečních úvěrů způsobený rozvolněnou monetární politikou po krizi z roku 2008. V grafu 3 je vyjádřený postupný pokles průměrné úrokové sazby hypotečního úvěru od počátku roku 2010 z hodnoty 5,52 % p.a. až do počátku roku 2020 kdy poklesla až na úroveň 2,36 %. V praxi to znamenalo pro běžnou domácnost snížení splátky hypotečního úvěru ve výši 1 milion Kč se splatností 30 let z 5.690,- Kč na 3.879,- Kč, a nebo možnost pořídit si při stejném příjmu nemovitost o 32% dražší. Pokud bychom předpokládali, že domácnosti financují nemovitosti pouze hypotečním úvěrem, ke snížení úrokových sazeb přičetli nominální růst mezd, zafixovali úrokovou sazbu na celou dobu splácení a použili stále stejné procento mzdy na splátku hypotečního úvěru, jsou nemovitosti v Praze oproti roku 2010 stále ještě o 25,5 % levnější. V grafu 4 vidíme vývoj ceny 50 metrového bytu v Praze, který v roce 2010 stál 45.966 kč/m28, a to jak jeho reálný vývoj, tak teoretický vývoj při stále stejném % výdajů na obsluhu hypotečního úvěru z disponibilního příjmu.


Postoj České Národní Banky


Rizika realitního trhu pro finanční stabilitu České republiky identifikovala ČNB již ve své zprávě o finanční stabilitě z roku 2018, kdy označuje trh rezidenčních nemovitostí nadhodnocený až o 15 %. Výňatek z této zprávy je v Grafu 5, kde ČNB představuje svůj model Ocenění rezidenčního i komerčního realitního trhu. Od 1. 10. 2018 zavádí jako prevenci přehřátí trhu s nemovitostmi makroobezřetnostní opatření a doporučuje limity na poskytování hypotečních úvěrů komerčním bankám. Ukazatel DTI, tedy poměr výše dluhu k čistému ročnímu příjmu by neměl překročit 9. Ukazatel DSTI určující poměr splátky dluhové služby proti čistému měsíčnímu příjmu nepřekročí 45 %. Zároveň omezila maximální LTV poskytnutých úvěrů na 90 % odhadní ceny. V kategorii 80-90 % LTV pak banky mohou poskytnout pouze 15 % úvěrů.


Limity způsobili pokles poskytnutých úvěrů v roce 2019 o 13,6 % oproti roku 2018. Centrální banka také postupně zvyšovala sazbu proticyklické kapitálové rezervy. Zároveň zvyšovala repo sazbu, čímž zvyšovala úrokové sazby hypotečních úvěrů. Vývoj sazby repo je vidět v grafu 6. S vyhlášením karantény 16. 3. 2020 pak ČNB přijala stabilizační opatření a snížila repo sazbu na 1,75 % (11.5. pak až na 0,25 %) a nedoporučila vyplácet bankám dividendy. 18.6.2020 pak centrální banka uvolnila doporučující limity hypotečních úvěrů, kromě omezení LTV a zároveň označila realitní trh za nadhodnocený až o 20 %.


Dopady koronaviru na realitní trh


Rok 2020 bude dle zatím známých parametrů považován za jeden z horších v ekonomické historii. Pandemie Covid-19 přivedla hospodářství celého světa k přerušení činnosti a přinesla velké ztráty na HDP. Agentura Bloomberg vývoj okomentovala slovy „Světová ekonomika utrpí pravděpodobně nejhorší pokles od druhé světové války, a to z důvodu pandemie Covid-19 a reakce na ni“10. Například ekonomika Velké Británie, silně zasažena pandemií, kterou ještě doplnilo složité vyjednávání o vystoupení z Evropské Unie, ztratila meziročně v dubnu 2020 20,4 % HDP. V grafu 7 vidíme, že březnové zastavení ekonomik zároveň způsobilo velké rozkolísání finančních trhů.


Karanténní opatření způsobila prudký nárůst nezaměstnanosti v EU zobrazené v grafu 8. Dopady v cestovním ruchu jsou značné a dle mého názoru bude trvat dlouho, než pominou.


Nejhorší dopady koronaviru se dají očekávat v oblasti komerčních nemovitostí. Maloobchodní prodej byl již před pandemií zkoušen ze strany eshopů, které snižují marži a ubírají obchodům zákazníky. Velká obchodní centra koncentrující mnoho zákazníků najednou budou pravděpodobně odrazovat zákazníky po dlouhé měsíce. To samé dle mého platí pro hotely a Airbnb ubytování. Jednotlivci ze strachu z nákazy, či z důvodu preventivního snížení vlastní spotřeby, odloží cestování na později. Restaurační zařízení budou udržovat odstup svých hostů, čímž si výrazně sníží kapacitu a tak i příjmy.


Trh rezidenčních nemovitostí bude zasažen později. Zákon č. 209/2020 sb.11 Umožnil nájemcům a dlužníkům odložení plateb až do konce roku 2020. Tím budou hlavní dopady odsunuty a tlak k prodeji nemovitostí teprve přijde. Rozvolněním hypotečních opatření ČNB signalizuje, že očekává pokles na trhu nemovitostí. Data zatím nejsou k dispozici, ale dá se očekávat, že v současné situaci bude trh značně strnulý. Někteří kupující vyčkávají, jestli dojde k poklesu cen nemovitostí, ti ostatní pak doufají, že skutečně dojde ke zrušení daně z nabytí nemovitosti, nyní placené kupujícím, jak deklarovalo ministerstvo financí.


Ekonom Lukáš Kovanda, člen Národní ekonomické rady vlády (NERV), je přesvědčen, že v centrech sledovaných měst si byty budou i za rok svoji cenu víceméně držet. „Ceny budou klesat zejména v méně atraktivních lokalitách, například na periferii či na sídlištích,“ tvrdí Kovanda s tím, že v horizontu roku ceny bytů ve velkých městech klesnou v průměru kolem deseti procent. Žádné splasknutí realitní bubliny ale nepředpokládá. „Ceny se rychle stabilizují a už od roku 2022 půjdou opět vzhůru, a to k daleko vyšším úrovním, než na jakých byly před úderem koronaviru,“ dodává.12 Dle mého mínění odhad Lukáše Kovandy dobře zapadá do názoru ČNB. V minulých letech bylo možné sledovat prudký nárůst cen nemovitostí napříč všemi lokalitami. Zvyšující se nezaměstnanost a snížení HDP krátkodobě sníží počet bonitních kupujících. Ti si budou moci více vybírat a tak ztratí na hodnotě hlavně méně atraktivní lokality. Dle mediálních komentářů tato recese asymetricky více zatěží zaměstnance z nižších příjmových skupin pracujících na dohodu v gastronomii, v ubytovacích službách, či ve výrobních podnicích. V dubnu 2020 došlo k meziročnímu poklesu průmyslové produkce o 33,7%.13 Z toho vyvozuji očekávání, že více budou zasaženy okraje velkých měst a menší města s převahou průmyslové výroby.


V Grafu 9 vidíme statistiku vývoje před koronavirovými opatřeními a po nich. Zprůměrováním všech inzertních cen za období 1.11.2019 – 28.2.2020 v okruhu 0,5 km od zadané adresy na

serveru sreality.cz a jejich porovnáním se stejnými parametry za období 1.4.2020 - 20.6.2020 můžeme pozorovat, že výše nájemného reagovala buď stagnací nebo poměrně prudkým poklesem v lokalitách, kde bylo provozováno Airbnb. Naopak kupní ceny projevuji

svou strnulost a kromě Prahy 1, která klesala z velmi Vysokých cen, nabídkové ceny ve všech lokalitách stále rostly.


S ohledem na růst nezaměstnanosti a pokles HDP očekávám zastavení tohoto růstu cen a mírný pokles i v atraktivních lokalitách. Hlubšího poklesu cen se dočkáme v neatraktivních lokalitách. Pokračující pokles výnosů z pronájmu ztíží majitelům nemovitostí obsluhu jejich dluhů a může zapříčinit nucený prodej dále snižující tržní ceny. Toto riziko vnímám zejména na území Prahy 1. V Praze se tedy domnívám, že širší centrum města, atraktivní pro svůj rezidenční charakter, si cenovou hladinu téměř udrží. Naopak Praha 1, absentující služby pro běžné obyvatelstvo, i velmi vysoké ceny nemovitostí vytvořené nadstandartními výnosy z krátkodobých pronájmů, může zaznamenat výrazný propad. Stejně tak očekávám snížení cenové hladiny u okrajových částí Prahy s nízkou občanskou vybaveností a dlouhou dostupností centra města.


Závěr a doporučení


Realitní trh již koronavirem zasažen byl, ale hlavní dopady nás teprve čekají. Hloubka propadu v jednotlivých lokalitách se teprve ukáže, ale rozhodně již neplatí, že jsme v prudce rostoucím trhu, kde se „prodá téměř cokoliv“. Monetární politika s repo sazbou na úrovni 0,25% již nemá moc prostoru pro stimulaci realitního trhu. Kvantitativní uvolňování, schválené vládou i pro potřeby ČNB, a které již pozorujeme u FEDu a ECB dodá bankám potřebnou likviditu, ale jejich ochota přeměnit ji na hypoteční úvěry v trhu s problematicky určitelnou hodnotou, se teprve ukáže. Podpůrný dopad bude mít zrušení daně z nabytí nemovitosti, jak je navrženo ministerstvem financí. Zjednodušení stavebního řízení a přesunutí pravomocí na vyšší územní celek, aby nebylo tolik ztěžováno budoucími sousedy, je spíše prevencí pro příští krizi, neboť umožní pružnější reakci realitního trhu na změny v nabídce a poptávce.


Podpora, jak je dnes nastavena vládou, odkládá problém do budoucna. Zde záleží, jestli přijde 2. vlna pandemie a jak rychle se obnoví růst HDP. Pokud by byl propad jen dočasný, vládní opatření se mohou ukázat jako efektivní. I tak bude nutné zapojit efektivní fiskální politiku a nahradit výpadek soukromých investic kvalitními státními investicemi. Pokud se nepodaří v krátkém horizontu obnovit růst HDP, očekávám hlavní vlnu ekonomických potíží až začátkem příštího roku. V té době přijde i hlavní vlna propadu cen nemovitostí, neboť lhůta na doplacení odloženého nájemného a splátek úvěrů končí právě na konci roku.


Do budoucna bych ČNB ještě doporučil kromě ukazatelů DTI a DSTI komerčním bankám stanovit referenční úrokovou sazbu, ze které by se počítala splátka úvěru pro potřeby hodnocení bonity. Došlo by tím k zamezení zvyšování objemu poskytnutých úvěrů v situaci, kdy krátkodobě a střednědobě poklesnou úrokové sazby. Tato sazba by měla zohlednit předpokládaný dlouhodobý vývoj úrokových sazeb po dobu splácení běžného úvěru a může být odvozena například z dlouhodobé výnosové křivky státních dluhopisů. Bylo by vhodné, aby vláda také schválila zákonnou pravomoc ČNB aplikovat makroobezřetnostní opatření ve formě příkazu, nikoliv doporučení. Komerční banky jej sice nyní dodržovala, ale pokud by byla přísná, může docházet k jejich nedodržování ze strany zejména menších subjektů.

© 2020 Realitní Fond Praha a.s. Web vytvořil Martin.